segunda-feira, 6 de março de 2017

Bolha imobiliária no Brasil?

Salve, confrades! Começarei neste post a responder as perguntas que o estimado leitor anônimo deixou no post Al-Qaeda Ganha um Oscar. Como o título já sugere, começarei respondendo a pergunta sobre a bolha imobiliária:
Eu acredito que atualmente as casas estão com o preço inflacionado e que vivemos em uma bolha do keynesianismo,e que, logo logo, se o governo não inventar alguma merda esta bolha vai estourar a ponto de ter os mesmos preços do ano 2000, que eram 10,000 mil ou 20,000 mil uma casa decente, enquanto quem investiu nesta imerdaboliária irão sentar no pudim,o que acha?

Primeiramente, é quase totalmente impossível que uma casa decente volte a custar 10 mil ou 20 mil reais, por causa de toda a inflação acumulada no período e a inflação de materiais e serviços de construção foi maior ainda que a inflação normal, portanto a menos que surja um cenário deflacionário muito forte (o que é praticamente impossível de ocorrer no Brasil), o preço de uma casa decente não voltará a custar 20 mil.

Existem alguns índices que nos permitem ter alguma ideia de como anda o segmento de construção civil residencial. Um deles é o índice SINAPI/IBGE que calcula a inflação do custo de construção. Por esse índice o custo de construção médio por metro quadrado no estado de São Paulo aumentou de 376,13 reais em 2001 para 1218,02 em 2017. Um aumento de 223,83% em 16 anos, enquanto o IPCA aumentou 184%. Outro índice que julgo importante é o Fipezap de taxa de aluguel. Segundo esse índice a taxa de aluguel (razão entre o aluguel mensal e o preço do imóvel) do imóvel residencial na cidade de São Paulo é de apenas 0,36%, ou seja, muito abaixo da remuneração do capital na renda fixa e até mesmo dos rendimentos dos FIIs. Claro que podem existir distorções nesses índices, principalmente no índice Fipezap, que é um índice baseado em anúncios, mas, como eu disse, a função deles é dar uma ideia sobre o segmento e não um entendimento completo.

Não acho que exista bolha imobiliária de crédito no Brasil agora, até mesmo porque desde 2014 os bancos públicos que inflaram o mercado cortaram os financiamentos imobiliários, mas em muitas cidades os imóveis residenciais permanecem caros e com pouca demanda de compra. Em 2013 os imóveis em valores reais estavam mais caros que agora e, naquela época, eu enxergava duas soluções para que os preços voltassem a valores mais razoáveis. a) Queda abrupta dos preços e gravíssima crise econômica; b) Aumento de preços por vários anos abaixo do valor da inflação e crise econômica duradoura. Agora podemos ver que o que está acontecendo foi a alternativa "b", pois nos últimos três anos os preços dos imóveis subiram menos que a inflação.

Apesar de acreditar que não exista bolha, continuo achando o mercado imobiliário hostil para novos investimentos. Há muitos imóveis com venda encalhada de várias construtoras, grande número de distratos e pouca demanda, mas não há sinais que ocorrerá uma queda abrupta dos preços. As construtoras lançaram alguns "descontos", mas não dão sinais que venderão os imóveis abaixo do preço de construção. A mesma coisa acontece com os maus especuladores imobiliários, a maioria prefere ficar amargando prejuízos com o imóvel parado ou alugado por um preço baixo do que vender abaixo do preço de compra, a menos que surja algum fator pessoal.

Há espaço para que os preços dos imóveis caiam, mas o mais provável é que a valorização deles continue abaixo da inflação por mais alguns anos até que a economia volte a crescer decentemente. Em algumas cidades é muito mais vantajoso alugar do que comprar um imóvel, uma taxa de aluguel de 0,36%, como indica o índice Fipezap, é extremamente vantajosa para alugar um imóvel.

Por fim, recomendo para quem quiser investir em construção, aluguel ou especulação imobiliária que estude bem os imóveis, a região e a demanda, porque o mercado não é mais tão simples quanto o de dez anos atrás quando a frase "comprou, ganhou" ainda fazia sentido.

Abraços!

17 comentários:

  1. Marcelo, concordo contigo. Não vale a pena comprar imóveis pelo preço do mercado e alugá-los ou esperar alguma valorização para revendê-los. Quem quiser investir no mercado imobiliário terá que andar muito, pesquisar bastante para encontrar boas oportunidades, ou seja, imóveis com valores bem abaixo do valor de mercado. Pessoas que querem se desfazer do imóvel e acaba dando um excelente desconto para quem tem dinheiro no bolso.

    Abraço.

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    1. Salve, G. 65! Também acredito que o mantra de comprar imóvel quase cegamente e esperar valorizar não faz mais sentido, somente com estudos e pesquisas acertados é possível ganhar lucros consistentes no mercado imobiliário.

      Abraços!

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  2. Marcelo concordo em partes, mas discordo em partes.

    Finge zap etc é de longe um indicador pouco confiável para tomada decisões " A falha deste indicador todo mundo no meio imobiliario conhece, se trata do preço de pedida e não de fechamento dos negócios" correto seria fazer um laudo de avaliação patrimonial profissional.

    O custo de construção é levado em conta para reajuste de novas construções, porem pior que isso se da pelo numero de estoque descomunal que faz com que preços praticados em imóveis fiquem de lado durante vários anos.

    O poder de comprar da população não acompanhou elevação do preço dos imóveis.

    Então este mito de crescimento ad eternum se trata de mais um engodo do setor imobiliario.

    O calculo correto para auferir valor do imóvel tem de ser feito em cima do inflação ou seja não se trata apenas da desvalorização nominal , mas a desvalorização nominal- inflação do período = desvalorização real.

    Resumo: A bolha imobiliária não se deu como muita gente acreditou com preço do imóvel caindo pela metade , mas sim preço do imovel tendendo ficar de lado durante anos.


    Ai você pega preço do imóvel ( - ) custo oportunidade já descontado inflação = resultado real.

    Exemplo se tu comprou um imóvel em 2012 por 100 mil e o custo oportunidade do dinheiro neste tempo foi 40%.

    Logo você perdeu em base nominais 40% ou mais.

    E vai ficar eternamente esperando o preço do imóvel se recuperar e não vai.
    O poder de compra ou paridade do poder de comprar do brasileiro foi destruído ao longo do últimos anos e o preço dos imóveis esta cotado acima do que a renda média das famílias comporta, o preço vai ser levemente reajuste dando impressão que não existe bolha, porem faça estes cálculos que te falei e vera que sim existe.


    A saída adotada pelo governo é a mesma de sempre, criar outra bolha ou seja liberar mais crédito podre gerando mais distorções adiante.

    Calculo correto : Pegar numero de estoques por cidade tanto usados como laçamento.

    Traçar um gráfico com valorização dos imóveis na ultima década vs paridade do poder compra das famílias.





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    1. Só esquece de colocar neste calculo despesas com condominio e IPTU.

      - Inflação
      - Custo oportunidade
      - Reformas
      - IPTU

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    2. Salve, Mestre! Concordo que o índice Fipezap não é preciso, só o usei para a comparação porque é o único índice de preços de imóveis que tem abrangência grande, concordo que os valores dele tendem a ser maiores que o preço de mercado dos imóveis, portanto só usei o índice Fipezap de taxa de aluguel para a comparação. Mesmo o índice de taxa de aluguel não tem uma precisão boa, eu acredito que a taxa de aluguel real esteja em torno de 0,4%, o que ainda é uma taxa ruim.

      Comcordo na parte dos cálculos de custo de oportunidade. Os maus especuladores imobiliários amargam essas perdas porque não sabem quando e o quê comprar, tampouco sabem quando vender.

      Abraços!

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  3. Pra eu comprar uma casa ou AP teria que render mais que a renda fixa pelo menos.

    Exemplo um AP custa R$400mil pra comprar mas você acha no mesmo prédio pra alugar por R$1.300,00.
    Porque eu iria tirar de uma RF,FII,TD que me rendeu 1% ao mês = R$4.000,00 pra economizar R$1.300,00?

    Prefiro deixar R$100.000,00 na RF e pagar meu aluguel que tirar e ter algo que terei que viver uns 20/30 anos pra compensar o investimento.

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    1. Sofrendo

      Concordo com vc, para quem tem 400 mil aplicados, não compensa comprar um imóvel.

      Mas e para quem não tem 400 mil aplicado, ou valores abaixo de 100 mil?

      De certa forma, os juros e parcelas que irão pagar em financiamentos públicos, é quase o mesmo valor do seu aluguel, que não lhe dá retorno algum.

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    2. Aluguel é uma taxa para uso de imóvel e financiamento é uma taxa para uso de dinheiro. De qualquer forma o cidadão estará perdendo dinheiro, moradia é sempre um custo. Deve-se avaliar o que é mais vamtajoso, eu acharia vantagem comprar um imóvel se o rendimento do aluguel fosse próximo ao da RF e se a pessoa não tivesse intenção de mudar de casa nos próximos anos.

      Digo que é vantajoso comprar mesmo se o rendimento do aluguel estiver um pouco abaixo da RF, porque o valor do aluguel do imóvel TENDE a acompanhar a inflação.

      Abraços!

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  4. Eu sou o anon que fez tal pergunta e gostaria de dizer:
    Primeiramente,seu blog é foda.Poucos blogs falam de assuntos sérios ao invés de fala da ´´real`` já batida ou ´´muie``.Enfim,vocês são fodas nunca pensem ao contrario.
    Segundamente,o mercado imobiliário já morreu.O Credito facil de até pouco tempo acabou,a recessão matou a demanda,o preço que está agora é falso,assim como você falou negociar descontos é easy,vi em um blog que o cara conseguia descontos de até 30% em 2015,imagine agora.o preço só se mantem pelo mito da prosperidade imobiliária,os preços agora apenas refletem a expectativa do mercado mobiliário e não seu valor.

    Obs:A partir de agora vou assinar como porco capitalista para me identificar e gostei da censura sentar no pudim=igual a tomar no freixo kkkkkkk

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    1. Gostei da assinatura, Porco Capitalista! O mercado imobiliário está em modo zumbi, mas pode renascer, o que é algo que não espero que aconteça nos próximos anos. Com os juros caindo a facilidade de crédito tende a aumentar, mas não acredito que surja força para corrigir o preço dos imóveis acima da inflação.

      Abraços!

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  5. Capitalismus

    Não entendo nada de imóvel, só sei que o preço é alto, pois já tem uns dois anos que quero comprar um imóvel, mas sempre que vejo a qtd de zeros, vejo que não sou homem o bastante para ter um lar.

    torço para que o preço cai, e que a qualidade dos imóveis aumentem, pois são todos meia boca.

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    1. Salve, Vidinho! Atualmente, pelo menos na minha cidade, está bem mais vantajoso morar de aluguel do que comprar imóvel próprio, eu pago menos de 0,4% ao mês do valor total do imóvel como aluguel. Muita gente construiu imóveis para locação e a oferta superou a demanda. Quanto mais tempo essa situação se prolongar, melhor para mim, porque planejo só comprar imóvel daqui a vários anos quando já tiver família estabelecida.

      Abraços!

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  6. Apesar de saber que não falta ideia ou assunto para futuros assuntos,gostaria de sugeri três temas de relevância:
    o Bet365 é confiável?
    Vale a pena arriscar em apostas esportivas?
    Como investir em Forex para noobs?

    Ass:Porco Capitalista

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    1. Vale a pena Investir em opções binárias?
      Como Investir em opções binárias?
      Onde posso aprender a investir em opções binárias?

      Ass:Porco Capitalista

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    2. Salve, Porco Capitalista! Vou pesquisar e irei respondendo nos próximos posts.

      Abraços!

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  7. Nos fixamos a ideia de grandes estoques das construturas ,excesso de escritorios nos FIIs , lojas entregando pontos e revisionais negativas , “mais no andar debaixo” todo mundo ainda sonha com o terreninho pra começar os três cômodos e alugar ou sair do aluguel.
    O interior e periferias trazem grandes oportunidades no ramo imobiliário ,vejo casas sem acabamento duas ou três no mesmo terreno gerando altas rendas a seus donos , eu na primeira oportunidade vou comprar um terreno e fazer umas casinhas e locar .

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    1. Salve, Soldado! Nesse caso deve-se fazer uma pesquisa rápida para ver se há mesmo a demanda de locação. O outro ponto negativo é que a chance de tomar calote alugando esse tipo de imóvel é muito alta.

      Abraços!

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