domingo, 16 de abril de 2017

Carteira FII Carnegie

Olá campeões, o post de hoje é mais simples, porém vejo que é uma forma de trocarmos informações sobre os fundos de investimento imobiliário existentes na busca das melhores opções.

O que mais me chama a atenção nos FIIs é a possibilidade do recebimento dos alugueis diretamente na conta da corretora, e ainda, sem a dedução do imposto de renda.

Minha carteira se compõe dos seguintes fundos:

BRCR11

HGRE11

AGCX11

BBPO11

RNGO11

Nesse primeiro momento não vou exemplificar cada um deles, fato que deixarei para publicações futuras. Gostaria de salientar que busco FIIs que não sejam mono inquilinos, apesar da compra inicial de agências bancárias tais como AGCX11 e BBPO11. Após o ápice da crise econômica brasileira, verifiquei que estes estavam menos sujeitos a variações do consumo e serem mais resilientes nestas situações, apesar que a tendência de diminuição de agências físicas é um risco que não pode ser desconsiderado. 

Capa da Edição Revista Economist
Um dos casos da venda, com prejuízo, foi o EDGA11 que foi muito afetado pela crise do estado do RJ. É um fundo que sofreu muito, principalmente por estar diretamente vinculado ao setor de consumo. Com o fechamento de diversas lojas e atrasos constantes, este fundo está sofrendo bastante com a crise econômica. Acabei saindo, por não ver uma perspectiva no médio prazo. 

Fundos multi inquilinos e com robustez de caixa, possibilitam uma melhor performance quando comparados a fundos do tipo mono inquilinos. Um dos exemplos é o NSLU11, no caso hipotético, a saída do Hospital Nossa Senhora de Lourdes do estabelecimento ou o não pagamento do aluguel, acarretaria numa perda para o investidor. Vale ressaltar que considero uma opção bastante válida, mesmo sendo mono inquilino, porém cada pessoa possui um perfil de investimento mais adequado a sua própria personalidade

PQDP11 - Shopping Dom Pedro - Campinas - Valorização de mais de 25% em 2017

Na minha visão, com uma eventual melhora na economia e, principalmente, da capacidade de consumo, apostaria em setores mais vinculados a esse setor, tal como o setor de shoppings. Incluo um dos melhores fundos listados que é o PQDP11, porém com sua rápida elevação na cota, acaba por dificultar novas entradas (estou de olho).

Fundos de papel,  acredito não ser o melhor momento, pois muitos estão vinculados a taxa de juros, com ela caindo (fato que está ocorrendo), acaba por impactar diretamente nesse tipo de FII. 


Era isso pessoal, se alguém tiver mais alguma opinião, sugestão podem comentar aqui.
Grande abraço

6 comentários:

  1. Não gosta uns de logistica, tipo SDIL e HGLG ?

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    1. Realmente Guardião, eu tinha SDIL e com a queda na cotação em 2016 acabei vendendo, infelizmente. Estou de olho em KNRI11, que apresenta galpões logísticos também, porém vou esperar um pouco ainda para comprar.
      abraço

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  2. Colega, não se pode analisar fundos de papel única e exclusivamente pela ótica dos juros nominais, ainda mais no Brasil onde há uma grande volatilidade na inflação. Economistas chamam essa atenção aos juros nominais apenas como "Money Ilusion".
    É difícil estimar, mas dizem que a taxa neutra de juros (ou seja aquela onde não causa inflação ou recessão) é da ordem de 4 a 5%aa. Com uma SELIC indo a 9%, tem que haver muita confiança na inflação continuar comportada, como o mercado acredita. Uma SELIC de 8.5% quer dizer que se acredita na possibilidade que a inflação realmente recue no país. O motivo quase nenhum "especialista" diz. O déficit primário aumentou, as reformas estão minguando e o caos político se instalando.
    Porém, deixando tudo isso de lado, ao analisar fundos de papel (que nada mais são do que renda fixa com funding imobiliário) se atenha a taxa de juros estrutural e o prêmio de risco.
    Cabe a você analisar qual seria um prêmio satisfatório. 2%, 3%?
    Já refleti sobre isso quando comparei com títulos High Yield e o spread de corporate bonds com High Yield nos EUA.
    Mesmo com a taxa de juros nominal caindo, se o rendimento dos FII de papel for Taxa de Juros estrutural + prêmio de risco, pode ser que mesmo com taxas menores ainda seja um bom investimento.

    Abraço

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    1. Muito bom o comentário soulsurfer, entendi o que você quis dizer sobre a precificação dos fundos de papel, vou dar uma pesquisada mais a fundo. Você recomenda algum? Estou de olho no XPGA11, o que acha?
      abraço

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    2. Olá, colega. Faz tempo que não os analiso. Não tenho nem mais FII em carteira.
      Se você for analisar FII de papel, meus conselhos:
      a) Veja a carteira do Fundo e quais foram as taxas de compra. Exemplo: XPGA tem um CRI comprado em 2013 que paga IPCA +8% e isso corresponde a 10% do fundo.
      b) É difícil, mas tente analisar a qualidade do CRIs ou demais outros instrumentos que compõe o fundo. Há CRIs e CRIs.
      c) Alguns fundos, ao menos quando eu analisava, diziam qual era a Taxa Média Contratada da Carteira. Pela ponderação dos títulos, vamos supor o XPGA, tem algo em torno de IPCA+8% pelos preços de compra.
      d) Tenha em mente que esse IPCA+8% é se você comprar a cota no secundário com P-VP=1, o seja valor patrimonial=valor de mercado. Se você comprar com P-VP menor do que 1, quer dizer que a cota para você irá render mais do que IPCA+8, se você comprar acima de P-VP 1, ou seja acima do valor patrimonial, você irá receber menos do que IPCA+8.
      e) Com base nisso, analise o valor da quota, o retorno potencial e compare com uma NTN-B.
      f) Veja a diferença de remuneração. O prêmio está razoável para você e quer se expor a este tipo de renda fixa? Compre. Não está razoável, muito baixo, não compre.

      Abraço

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    3. Obrigado Soul, vou levar em consideração o que disse nas minhas análises. abraço

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