terça-feira, 27 de setembro de 2016

Como avaliar um Fundo de Investimento Imobiliário?


O objetivo aqui não é indicar, nesse momento, um determinado fundo de investimento imobiliário. Acredito que falando de uma forma mais genérica, conseguiremos ter a base necessária para aplicar a todos os FIIs disponíveis. Se sugerir um FII, dependendo do meu apetite ao risco pode ser bom para mim, porém, poderá não se encaixar totalmente nos seus objetivos. Aliado ao fato que tudo é mutável, ou seja, hoje um determinado ativo está valendo a pena, porém, amanhã ou na próxima semana, pode ser que não esteja tão vantajoso.

Gostaria, ainda, de salientar que existem diversas maneiras de avaliar um fundo de investimento imobiliário, eu, particularmente, gosto de analisar os ativos de uma forma mais simples num primeiro momento. Isso serve para fazermos uma peneira inicial daquilo que estamos procurando. Num segundo momento, iremos fazer uma análise aprofundada do que pretendemos investir. Desde já, acredito que devemos estudar com calma e dedicação, tirando nossas próprias conclusões. Não sou muito adepto do "ouvi dizer" ou, "li um comentário na internet", pois tudo isso pode influenciar nossas próprias ideias ou opiniões sobre os ativos.

Como escrevi em outro Post (Fundo de Investimento Imobiliário, vale a pena?), os FIIs são renda variável. O mais curioso disso é que, mesmo sabendo desta informação, às vezes queremos tratar a renda variável como renda fixa. Pessoalmente, já me assustei com variações na cotações, pois o capital pode variar muito em curtos períodos (temos que estar preparados para isso). Acabei ganhando mais confiança com o passar do tempo, pois renda variável - VARIA - essa ideia é tão óbvia que, se não massificarmos isso, acabamos por nos frustrar em quedas ou variações negativas nas cotações.

Há alguns aspectos essenciais que analiso, conforme seguem:

1) Liquidez, ou seja, é fácil comprar e vender? Muito provavelmente conseguiremos nos desfazer de uma posição que não nos agrada, porém, como estará a diferença entre compradores e vendedores? Haverá mercado para absorver uma possível venda ou compra? Temos que lembrar que quanto mais distantes os níveis de compra e venda (chamado Spread) mais difícil será nos aproximarmos ao preço que estamos pedindo, por exemplo, quero vender uma cota a R$ 100,00 e a melhor oferta de compra é R$ 90,00 ( Spread de R$ 10,00).

2) Vencimento nos contratos. Vou comprar um FII que seus contratos estarão vencendo, em grande parte, daqui a alguns meses ou no próximo ano. Pode acontecer de comprarmos numa cotação muito boa, porém, em virtude de um revisional de aluguel ou locatário, poderemos ficar "na mão" por algum tempo até acharem outro inquilino. Há excelentes FIIs com contratos de longa duração (mais de 10 anos inclusive)

3) Reajuste dos aluguéis. Os alugueis são reajustados? O que está especificado no contrato? Exemplo: muitos ativos são reajustados anualmente pelo IGPM ou IPCA, fazendo que o ativo não seja corroído pela inflação no período.

4) Qualidade dos locatários (multi inquilino/mono inquilino). Vejo, atualmente, que a diversificação dos inquilinos é um fator essencial. Vou dar um exemplo, o ativo NSLU11B é um imóvel locado ao Hospital Nossa Senhora de Lourdes. Vamos supor que, por algum motivo hipotético, o hospital resolva sair daquele local, procurar um local maior, etc. O fundo terá um impacto financeiro muito mais profundo do que um fundo com diversos inquilinos, um exemplo é o fundo BRCR11 que possui 13 imóveis de escritórios a maioria situada em São Paulo e Rio de Janeiro. (Ressalto aqui que são exemplos e não estou indicando ou sugerindo, tampouco falando que um é melhor que o outro)

5) Qual o impacto de uma recessão econômica? Certo, estamos comprando o FII ACDB (fictício) a longo prazo, está tudo maravilhoso, quando, de repente, entra um governo totalmente desorganizado, com políticas econômicas desastrosas (mera coincidência, blz?). Nesse exemplo iremos ver os inquilinos do ACDB solicitando saída do imóvel, pedidos de revisionais, atrasos no pagamento dos aluguéis. Nesse caso, iremos ver o rendimento despencar e a cotação cair. Como iremos avaliar isso? O fundo é mais flexível a períodos de crise ou é totalmente dependente?


6) Rentabilidade e cotação histórica. O fundo apresenta uma rentabilidade consistente? A cotação tende a se manter favorável a longo prazo? Ou o fundo só apresenta cotação e rentabilidades negativas (independente do período de compra).

7) Transparência da administradora do fundo (dados refletem a situação atual ou procuram omitir algumas informações?). Busco informações referente a composição da carteira do fundo, seus locatários, prazos de locação, caixa, vacância, situação financeira. A administradora consegue transparecer para o investidor tudo aquilo que está acontecendo? Ao entrar no site da administradora ou do fundo, consigo obter essas informações?

É fato que todo negócio terá seus percalços, porém como a administradora disponibilizará essa informação para os investidores? Há casos em que muitas omitem informações na busca de "maquiar" a qualidade do fundo.

8) Vacância atual. Como está a desocupação do fundo? Vale lembrar duas situações, tanto a compra de um FII desocupado, possibilitando ganhos futuros de uma possível locação ou a compra de um FII desocupado que está na UTI (cada vez pior).

Esses são alguns dos principais fatores que inicio minha busca por um fundo de investimento imobiliário. Há inúmeros outros fatores a considerar, porém acredito que estes são uma boa base para se começar uma pesquisa.

Bons investimentos.

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