Bolha imobiliária no Brasil?

Salve, confrades! Começarei neste post a responder as perguntas que o estimado leitor anônimo deixou no post Al-Qaeda Ganha um Oscar. Como o título já sugere, começarei respondendo a pergunta sobre a bolha imobiliária:

Eu acredito que atualmente as casas estão com o preço inflacionado e que vivemos em uma bolha do keynesianismo,e que, logo logo, se o governo não inventar alguma merda esta bolha vai estourar a ponto de ter os mesmos preços do ano 2000, que eram 10,000 mil ou 20,000 mil uma casa decente, enquanto quem investiu nesta imerdaboliária irão sentar no pudim,o que acha?

Primeiramente, é quase totalmente impossível que uma casa decente volte a custar 10 mil ou 20 mil reais, por causa de toda a inflação acumulada no período e a inflação de materiais e serviços de construção foi maior ainda que a inflação normal, portanto a menos que surja um cenário deflacionário muito forte (o que é praticamente impossível de ocorrer no Brasil), o preço de uma casa decente não voltará a custar 20 mil.

Existem alguns índices que nos permitem ter alguma ideia de como anda o segmento de construção civil residencial. Um deles é o índice SINAPI/IBGE que calcula a inflação do custo de construção. Por esse índice o custo de construção médio por metro quadrado no estado de São Paulo aumentou de 376,13 reais em 2001 para 1218,02 em 2017. Um aumento de 223,83% em 16 anos, enquanto o IPCA aumentou 184%. Outro índice que julgo importante é o Fipezap de taxa de aluguel. Segundo esse índice a taxa de aluguel (razão entre o aluguel mensal e o preço do imóvel) do imóvel residencial na cidade de São Paulo é de apenas 0,36%, ou seja, muito abaixo da remuneração do capital na renda fixa e até mesmo dos rendimentos dos FIIs. Claro que podem existir distorções nesses índices, principalmente no índice Fipezap, que é um índice baseado em anúncios, mas, como eu disse, a função deles é dar uma ideia sobre o segmento e não um entendimento completo.

Não acho que exista bolha imobiliária de crédito no Brasil agora, até mesmo porque desde 2014 os bancos públicos que inflaram o mercado cortaram os financiamentos imobiliários, mas em muitas cidades os imóveis residenciais permanecem caros e com pouca demanda de compra. Em 2013 os imóveis em valores reais estavam mais caros que agora e, naquela época, eu enxergava duas soluções para que os preços voltassem a valores mais razoáveis. a) Queda abrupta dos preços e gravíssima crise econômica; b) Aumento de preços por vários anos abaixo do valor da inflação e crise econômica duradoura. Agora podemos ver que o que está acontecendo foi a alternativa "b", pois nos últimos três anos os preços dos imóveis subiram menos que a inflação.

Apesar de acreditar que não exista bolha, continuo achando o mercado imobiliário hostil para novos investimentos. Há muitos imóveis com venda encalhada de várias construtoras, grande número de distratos e pouca demanda, mas não há sinais que ocorrerá uma queda abrupta dos preços. As construtoras lançaram alguns "descontos", mas não dão sinais que venderão os imóveis abaixo do preço de construção. A mesma coisa acontece com os maus especuladores imobiliários, a maioria prefere ficar amargando prejuízos com o imóvel parado ou alugado por um preço baixo do que vender abaixo do preço de compra, a menos que surja algum fator pessoal.

Há espaço para que os preços dos imóveis caiam, mas o mais provável é que a valorização deles continue abaixo da inflação por mais alguns anos até que a economia volte a crescer decentemente. Em algumas cidades é muito mais vantajoso alugar do que comprar um imóvel, uma taxa de aluguel de 0,36%, como indica o índice Fipezap, é extremamente vantajosa para alugar um imóvel.

Por fim, recomendo para quem quiser investir em construção, aluguel ou especulação imobiliária que estude bem os imóveis, a região e a demanda, porque o mercado não é mais tão simples quanto o de dez anos atrás quando a frase "comprou, ganhou" ainda fazia sentido.

Abraços!